Mengenal AJB (Akta Jual Beli Tanah) dan Bagaimana Membuatnya

Akta jual beli tanah atau AJB adalah hal yang familiar bagi anda yang ingin atau pernah jual beli tanah. Dokumen AJB merupakan elemen yang sangat penting dalam jual beli tanah. Anda harus memperhatikan dan memastikan isi dari dokumen tersebut sesuai dengan perjanjian agar anda tidak mengalami kerugian. 

Penting bagi anda untuk mengetahui apa saja instrumen AJB, berapa biaya untuk membuatnya, dan bagaimana cara membuatnya. Oleh karena itu, untuk keterangan lebih lanjut, mari simak artikel berikut ini.

Sekilas Tentang AJB

Akta jual beli tanah atau  AJB merupakan dokumen otentik yang sah untuk peralihan hak atas tanah dan bangunan. Jadi  AJB adalah bukti tertulis yang mendokumentasikan transaksi jual beli dan perubahan kepemilikan properti. AJB adalah bukti sah adanya perpindahan hak atas suatu properti akibat adanya proses jual beli. Di dalamnya terdapat kesepakatan antara dua belah pihak, yakni pihak pembeli dan penjual.

Proses pembuatan AJB tidak bisa dilakukan oleh sembarang orang. Pembuatannya harus dilakukan dan didampingi oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), yang ditunjuk dan diawasi oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional (BPN). Hal tersebut termaktub dalam Pasal 1 ayat 1 Peraturan Pemerintan Nomor 24 Tahun 2016 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.

Akta jual beli (AJB) merupakan dokumen yang harus disertakan dalam proses pendaftaran tanah atau pembuatan sertifikat. Tanpa AJB, tidak mungkin sertifikat tanah untuk rumah atau lahan yang baru dibeli dapat diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN). 

Selain itu, seperti yang disebutkan sebelumnya, AJB berfungsi sebagai bukti sah transaksi jual beli properti, mencakup kesepakatan harga dan ketentuan yang disetujui oleh kedua belah pihak. Lebih lanjut, AJB juga dapat digunakan sebagai bukti dalam perselisihan jika salah satu pihak gagal memenuhi kewajibannya.

Di beberapa lembaga keuangan seperti bank, AJB seringkali dijadikan sebagai salah satu syarat pinjaman bersamaan dengan sertifikat SHM/SHGB dan dokumen pendukung lainnya sesuai dengan persyaratan yang berlaku. AJB dapat juga dijadikan sebagai penentu besaran pajak yang perlu dibayarkan oleh penjual dan pembeli properti.

Persyaratan Dokumen untuk Membuat AJB

Berikut ini dokumen yang perlu Anda lengkapi untuk membuat AJB dari sisi penjual.

1. Fotokopi e-KTP
2. Fotokopi e-KTP Pasangan (Bagi yang Sudah Menikah)
3. Fotokopi KK (Kartu Keluarga)
4. Fotokopi Surat Nikah (Bagi Pemilik yang Sudah Berkeluarga)
5. Sertifikat Tanah yang Asli dan Sudah Dibuktikan Keasliannya di BPN
6. Bukti Pembayaran PBB 5 Tahun Terakhir dan STTS (Surat Tanda Terima Setoran)
7. Izin Mendirikan Bangunan (IMB) yang Asli (Apabila Sudah Ada Bangunan di Atas Tanah)
8. Surat Roya (Jika Properti Sebelumnya Pernah Dijadikan Jaminan Ke Bank atau Perusahaan Pembiayaan)
9. Surat Pernyataan Jika Properti/Tanah/ Tidak Sedang Dijadikan Jaminan
10. Surat Persetujuan dari Pemilik Resmi/Ahli Waris/Pasangan

Berikut ini adalah dokumen persyaratan yang perlu Anda penuhi untuk pembuatan AJB dari sisi pembeli.

1. Fotokopi e-KTP
2. Fotokopi e-KTP Pasangan (Bagi yang Sudah Menikah)
3. Fotokopi KK (Kartu Keluarga)
4. Fotokopi Surat Nikah (Bagi Pemilik yang Sudah Berkeluarga)
5. Fotokopi NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak)
6. Surat Keterangan WNI
7. Bukti Pembayaran PPh 5% dari Nilai Transaksi (Opsional)

Bagaimana Cara Membuat AJB?

Apabila semua dokumen sudah disiapkan berikut adalah langkah-langkah pembuatannya

1. Datang ke kantor PPAT, lembaga resmi pembuat akta tanah

1. Langkah selanjutnya yaitu  melakukan pemeriksaan terhadap sertifikat tanah dan pembayaran PBB, tindakan ini bertujuan untuk memastikan perlindungan dalam transaksi yang melibatkan tanah yang telah bersertifikat.

1. Langkah berikutnya adalah melakukan pemeriksaan data teknis dan hukum untuk memastikan bahwa tanah tersebut tidak sedang dalam sengketa hukum, digunakan sebagai jaminan, atau sedang dalam proses penyitaan. Langkah ini dilakukan untuk memastikan keabsahan dan keamanan dalam transaksi terkait tanah tersebut.

1. selanjutnya adalah melakukan pemeriksaan terhadap surat tanda terima setoran PBB, dengan tujuan memastikan bahwa tanah yang akan ditransaksikan tidak memiliki tunggakan pajak.

1. Langkah terakhir adalah melakukan pemeriksaan surat persetujuan dari suami atau istri, hal ini penting karena dalam perkawinan harta akan tercampur, termasuk hak atas tanah.

1. Lalu, setelah semua tahapan pemeriksaan dilakukan, Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) akan menyusun akta jual beli tanah sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku.

Berapa Biaya Membuat AJB?

Biaya pembuatan AJB sudah diatur dalam Peraturan Menteri (Permen) ATR/Kepala BPN No.33 Tahun 2021 tentang Uang Jasa Pejabat Pembuat Akta Tanah.Disebutkan dalam Pasal 1 beleid tersebut, biaya jasa PPAT terkait pembuatan akta tidak boleh melebihi 1% dari harga transaksi yang tercantum di dalam akta. Hal itu sudah termasuk honorarium saksi dalam pembuatan akta. 

Kemudian, dijelaskan juga dalam Pasal 4 Permen 33/2021, rincian biaya transaksi pembuatan AJB, meliputi:

• Untuk nilai transaksi kurang dari atau sampai dengan Rp.500 juta, biaya jasa pembuatan akta paling banyak sebesar 1%;
• Untuk nilai transaksi lebih dari Rp.500 juta sampai dengan Rp.1 miliar, biaya jasa pembuatan akta paling banyak sebesar 0,75%;
• Untuk nilai transaksi lebih dari Rp.1 miliar sampai dengan Rp.2,5 miliar, biaya jasa pembuatan akta paling banyak sebesar 0,5%; serta
• Untuk nilai transaksi lebih dari Rp.2,5 miliar, biaya jasa pembuatan akta paling banyak sebesar 0,25%.

Kesimpulan

Akta Jual Beli (AJB) tanah merupakan dokumen penting yang harus diperhatikan oleh siapa pun yang terlibat dalam transaksi jual beli tanah. AJB tidak hanya berfungsi sebagai bukti sah perpindahan hak atas tanah dan bangunan, tetapi juga menjadi instrumen legal yang dapat digunakan dalam perselisihan dan pengurusan pinjaman di lembaga keuangan. Proses pembuatan AJB harus dilakukan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang ditunjuk oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) dan memerlukan berbagai dokumen pendukung dari kedua belah pihak, baik penjual maupun pembeli. Biaya pembuatan AJB diatur dalam Peraturan Menteri dan bervariasi berdasarkan nilai transaksi, memastikan bahwa semua pihak memahami dan setuju dengan ketentuan yang berlaku. Dengan memahami dan mengikuti prosedur yang benar, AJB dapat memberikan perlindungan hukum yang kuat dalam transaksi jual beli tanah.