Inbreng tanah atau bangunan adalah penyetoran aset non-tunai sebagai modal ke dalam Perseroan Terbatas (PT). Langkah ini diperbolehkan dalam hukum perseroan, tetapi tidak cukup dilakukan hanya dengan kesepakatan antara pemilik aset dan perusahaan.
Ketika tanah atau bangunan diinbreng, terjadi perubahan penting dalam struktur kekayaan. Aset yang sebelumnya menjadi milik pribadi dapat beralih menjadi kekayaan perseroan, sedangkan pihak yang menyetorkan aset memperoleh saham sesuai struktur transaksi. Karena itu, keputusan melakukan inbreng perlu mempertimbangkan status hak atas tanah, nilai aset, dokumen perseroan, proses pertanahan, pajak, beban jaminan, serta risiko bisnis setelah aset masuk ke PT.
Apa Itu Inbreng Tanah ke PT?
Inbreng adalah penyetoran modal saham dalam bentuk selain uang, termasuk tanah atau bangunan.
Pasal 34 Undang-Undang Nomor 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas (UUPT) mengatur bahwa penyetoran modal saham dapat dilakukan dalam bentuk uang dan/atau bentuk lainnya.
Untuk setoran dalam bentuk selain uang, nilainya ditentukan berdasarkan nilai wajar sesuai harga pasar atau penilaian ahli yang tidak terafiliasi dengan perseroan. Untuk setoran berupa benda tidak bergerak, UUPT juga mengatur kewajiban pengumuman dalam surat kabar dalam jangka waktu 14 hari setelah akta pendirian ditandatangani atau setelah RUPS memutuskan penyetoran tersebut.
Dengan demikian, tanah atau bangunan dapat digunakan sebagai setoran modal, tetapi transaksi tersebut harus memenuhi persyaratan perseroan dan ketentuan hukum pertanahan yang berlaku.
Contoh sederhana inbreng tanah
Misalnya, seseorang memiliki tanah yang dinilai Rp5 miliar dan ingin memasukkan tanah tersebut sebagai modal ke dalam PT.
Dalam struktur yang tepat, tanah tersebut tidak sekadar “dipindahkan nama” ke PT. Nilai tanah menjadi bagian dari struktur setoran modal dan pemilik aset memperoleh saham sesuai kesepakatan dan ketentuan perseroan.
Setelah peralihan hak dilakukan dan terdaftar atas nama PT, tanah tersebut menjadi bagian dari kekayaan perseroan, bukan lagi aset pribadi pemegang saham.
Di sinilah salah satu risiko terbesar inbreng muncul.
Pemilik tanah menukar posisi sebagai pemegang aset dengan posisi sebagai pemegang saham.
Apakah Tanah dan Bangunan Bisa Dijadikan Modal PT?
Bisa, sepanjang objek dan struktur transaksinya memenuhi ketentuan hukum yang berlaku.
Namun, tidak semua tanah dapat langsung dimasukkan ke PT.
Salah satu hal pertama yang harus diperiksa adalah jenis hak atas tanah.
Misalnya, Hak Milik memiliki rezim yang berbeda dengan Hak Guna Bangunan (HGB). PT pada umumnya tidak dapat menjadi pemegang Hak Milik karena UUPA membatasi subjek Hak Milik pada WNI dan badan hukum tertentu yang ditunjuk pemerintah.
Karena itu, apabila tanah yang akan diinbreng berstatus Hak Milik, tanah tersebut tidak dapat sekadar “diganti nama” menjadi milik PT. Struktur hak atas tanah dan mekanisme peralihannya perlu disesuaikan dengan ketentuan pertanahan.
Sebaliknya, badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia dapat menjadi subjek hak tertentu seperti HGB sepanjang memenuhi persyaratan yang berlaku. PP No. 18 Tahun 2021 menjadi salah satu dasar penting dalam pengaturan hak atas tanah dan pendaftaran tanah saat ini.
Artinya, sebelum membahas nilai tanah atau jumlah saham yang akan diberikan, perusahaan perlu memastikan terlebih dahulu bahwa hak atas tanah tersebut memang dapat dialihkan kepada PT.
Proses Inbreng Tanah ke PT
Proses inbreng tanah ke perusahaan tidak berhenti pada penyerahan sertifikat kepada perusahaan. Setidaknya terdapat beberapa aspek yang perlu dipastikan.
Periksa Status dan Legalitas Tanah
Sebelum transaksi, perusahaan dan pemilik tanah perlu memastikan:
- jenis hak atas tanah;
- nama pemegang hak;
- jangka waktu hak jika memiliki batas waktu;
- kesesuaian data fisik dan yuridis;
- batas bidang tanah;
- status sengketa;
- blokir atau sita;
- Hak Tanggungan;
- kewajiban atau catatan lain pada sertifikat; dan
- legalitas bangunan apabila objek transaksi mencakup bangunan.
Pemeriksaan ini penting karena masalah yang ada sebelum inbreng dapat ikut menjadi masalah bagi perusahaan setelah aset masuk ke dalam PT.
Baca Juga: Sengketa Tanah di Indonesia: Sebab, Solusi, dan Studi Kasus
Tentukan Nilai Wajar Aset
Pasal 34 UUPT mensyaratkan nilai setoran modal dalam bentuk selain uang ditentukan berdasarkan nilai wajar, sesuai harga pasar atau berdasarkan penilaian ahli yang tidak terafiliasi dengan perseroan.
Karena itu, nilai tanah sebaiknya tidak ditentukan hanya berdasarkan kesepakatan informal antara pihak yang menyetor aset dan perseroan.
Penilaian yang tidak tepat dapat memengaruhi:
- jumlah modal;
- jumlah saham yang diterima;
- komposisi kepemilikan;
- posisi pemegang saham;
- laporan keuangan; dan
- potensi sengketa antar pemegang saham.
Siapkan Keputusan dan Dokumen Perseroan
Apabila inbreng dilakukan sebagai bagian dari penambahan modal atau perubahan struktur permodalan, perseroan perlu menyiapkan keputusan organ perseroan dan dokumen korporasi sesuai mekanisme yang berlaku.
Pada tahap ini, struktur transaksi perlu dirancang terlebih dahulu.
Misalnya:
- siapa yang menyetor aset;
- aset apa yang disetor;
- berapa nilai aset;
- berapa saham yang diterima;
- bagaimana perubahan modal ditempatkan dan disetor;
- dan bagaimana transaksi dicatat dalam dokumen perseroan.
Lakukan Akta Peralihan melalui PPAT
Untuk peralihan hak atas tanah, aspek pertanahan tidak dapat dipisahkan dari peran Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
PP 37/1998 tentang Peraturan Jabatan PPAT, sebagaimana diubah antara lain melalui PP 24/2016, masih menjadi bagian dari kerangka pengaturan jabatan PPAT. PP tersebut menempatkan PPAT sebagai pejabat yang berwenang membuat akta tertentu yang berkaitan dengan peralihan hak atas tanah dan membantu proses pendaftaran perubahan data pertanahan.
Karena itu, inbreng tanah membutuhkan koordinasi antara dokumen korporasi, perbuatan hukum pertanahan, dan pendaftaran peralihan hak.
Hitung Pajak dan Biaya Transaksi
Aspek pajak harus dihitung sebelum transaksi ditandatangani.
PP No. 34 Tahun 2016 mengatur PPh final atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan. Untuk kategori pengalihan yang dikenai tarif umum, tarifnya adalah 2,5% dari jumlah bruto nilai pengalihan, dengan tetap memperhatikan pengecualian dan ketentuan khusus yang berlaku. PP tersebut masih berstatus berlaku.
Di sisi lain, UU No. 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah secara eksplisit memasukkan pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lain sebagai salah satu bentuk perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan yang menjadi objek BPHTB, dengan memperhatikan ketentuan dan pengecualian yang berlaku.
Karena BPHTB merupakan pajak daerah, perhitungan akhirnya juga perlu memperhatikan ketentuan daerah tempat tanah berada.
Inbreng bukan berarti transaksi tanpa biaya. Walaupun pemilik aset tidak menerima pembayaran tunai seperti transaksi jual beli, kewajiban pajak dan biaya terkait transaksi tetap perlu diperhitungkan.
Gunakan Jasa Hukumku!
5 Risiko Hukum Inbreng Tanah dan Bangunan ke PT
Risiko Status Hak Atas Tanah
Risiko pertama adalah ketika jenis hak atas tanah tidak sesuai dengan subjek penerimanya.
Contohnya, tanah berstatus Hak Milik tidak dapat begitu saja dialihkan menjadi Hak Milik atas nama PT biasa. Struktur hak perlu diperiksa dan, jika diperlukan, disesuaikan dengan ketentuan pertanahan yang berlaku.
Risiko juga dapat muncul apabila tanah memiliki:
- sengketa;
- tumpang tindih batas;
- blokir;
- sita;
- Hak Tanggungan;
- masa berlaku hak yang akan segera berakhir; atau
- permasalahan pendaftaran.
Karena itu, sertifikat yang terlihat “bersih” secara kasatmata belum cukup untuk menyimpulkan bahwa aset aman untuk diinbreng.
Pemeriksaan legal harus dilakukan terhadap dokumen dan kondisi hukum tanah secara menyeluruh.
Risiko Kehilangan Kendali Pribadi atas Aset
Ini adalah risiko yang sering kali kurang diperhitungkan pemilik tanah.
Setelah tanah secara sah menjadi aset PT, pemegang saham tidak dapat memperlakukan tanah tersebut seperti aset pribadi.
Misalnya, ketika hubungan antar pemegang saham memburuk, pemilik awal tanah tidak otomatis dapat berkata:
“Tanah itu dulu milik saya, jadi saya ingin mengambilnya kembali.”
Secara hukum, tanah tersebut telah menjadi bagian dari kekayaan perseroan.
Pemegang saham memiliki hak berdasarkan kepemilikan sahamnya, sedangkan pengurusan aset perseroan berada dalam mekanisme organ perseroan dan kewenangan Direksi sesuai ketentuan hukum serta anggaran dasar.
Karena itu, sebelum melakukan inbreng, pemilik tanah harus memahami bahwa yang dipertahankan setelah transaksi bukan kepemilikan langsung atas tanah, melainkan kepentingan ekonominya melalui saham.
Risiko Salah Menilai Aset
Nilai tanah menentukan posisi ekonomi dalam struktur transaksi.
Jika aset dinilai terlalu tinggi, jumlah saham atau nilai modal yang diberikan dapat tidak mencerminkan nilai ekonomi sebenarnya.
Sebaliknya, jika aset dinilai terlalu rendah, pihak yang menyetorkan tanah dapat memperoleh saham yang tidak sebanding dengan nilai aset yang diberikan.
Inilah alasan Pasal 34 UUPT mensyaratkan penggunaan nilai wajar berdasarkan harga pasar atau penilaian ahli yang tidak terafiliasi.
Untuk transaksi dengan nilai besar atau melibatkan beberapa pemegang saham, independent valuation menjadi sangat penting.
Risiko Pajak dan Arus Kas
Inbreng sering kali tidak melibatkan pembayaran harga tanah secara tunai. Pemilik tanah memberikan aset dan memperoleh saham.
Namun, transaksi tetap dapat menimbulkan kewajiban pajak dan biaya.
Pihak yang terlibat perlu memperhitungkan antara lain:
- PPh atas pengalihan;
- BPHTB;
- biaya PPAT;
- biaya penilaian;
- biaya administrasi pertanahan;
- dan biaya profesional lain yang relevan.
Hal ini menimbulkan risiko cash flow.
Perusahaan atau pemilik aset dapat memiliki transaksi yang secara struktur “tidak menggunakan uang tunai”, tetapi tetap membutuhkan dana untuk memenuhi kewajiban pajak dan biaya transaksi.
Risiko Jika PT Memiliki Utang atau Mengalami Kepailitan
Ini merupakan salah satu konsekuensi paling penting yang perlu dipahami sebelum melakukan inbreng.
Setelah tanah menjadi kekayaan PT, tanah tersebut menjadi bagian dari aset perseroan.
Jika kemudian PT mengalami masalah keuangan dan dinyatakan pailit, Pasal 21 UU No. 37 Tahun 2004 tentang Kepailitan dan PKPU pada prinsipnya menentukan bahwa kepailitan meliputi seluruh kekayaan Debitor pada saat putusan pailit diucapkan serta segala sesuatu yang diperoleh selama kepailitan.
Artinya, pemilik awal tanah tidak memiliki hak otomatis untuk mengambil kembali tanah hanya karena tanah tersebut dahulu merupakan miliknya.
Ini merupakan salah satu alasan penting mengapa pemilik aset perlu memahami risiko perusahaan secara keseluruhan sebelum menginbreng aset bernilai besar.
Bagaimana Jika Tanah yang Diinbreng Masih Menjadi Jaminan Bank?
Tanah yang masih dibebani Hak Tanggungan memerlukan pemeriksaan khusus.
Hak Tanggungan merupakan hak jaminan atas tanah yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu. UU No. 4 Tahun 1996 mengatur objek Hak Tanggungan dan karakter hukumnya.
Karena itu, perusahaan tidak boleh berasumsi bahwa perubahan pemegang hak melalui inbreng otomatis menghapus beban jaminan.
Sebelum transaksi, perlu diperiksa:
- apakah tanah masih menjadi jaminan;
- berapa nilai utang yang dijamin;
- apakah kreditor memberikan persetujuan yang diperlukan;
- bagaimana mekanisme pelepasan Hak Tanggungan;
- dan bagaimana status sertifikat setelah transaksi.
Inbreng atas aset yang masih terikat jaminan harus dianalisis sebelum akta ditandatangani, bukan setelah peralihan terjadi.
Pelajaran dari Putusan PN Kalianda tentang Penyerahan Tanah sebagai Imbalan Saham
Salah satu persoalan yang dapat muncul dalam transaksi tanah dan perusahaan adalah ketidaksesuaian antara substansi transaksi dengan bentuk akta yang digunakan.
Dalam Putusan PN Kalianda No. 31/Pdt.G/2020/PN Kla, perkara berkaitan dengan tanah yang hendak digunakan dalam kerja sama pembangunan rumah sakit dan adanya kesepakatan pemberian saham kepada pemilik tanah. Dalam perkara tersebut, sengketa kemudian muncul terkait akta hibah dan realisasi saham.
Pelajaran penting dari perkara tersebut bukan bahwa setiap inbreng pasti bermasalah, tetapi bahwa bentuk perbuatan hukum harus sesuai dengan substansi transaksi.
Jika tanah diserahkan dengan imbalan saham, transaksi tersebut memiliki karakter yang berbeda dari hibah yang pada dasarnya merupakan pemberian cuma-cuma.
Karena itu, pemilihan struktur dan akta tidak boleh dilakukan hanya berdasarkan istilah yang terlihat paling sederhana.
Konsultasikan Rencana Inbreng Tanah Anda dengan Hukumku
Memasukkan tanah atau bangunan sebagai modal PT dapat menjadi langkah strategis untuk membangun struktur perusahaan. Namun, jika dilakukan tanpa pemeriksaan yang tepat, aset pribadi yang nilainya besar dapat masuk ke dalam perusahaan dengan struktur yang justru menimbulkan masalah di kemudian hari.
Hukumku membantu menghubungkan Anda dengan profesional hukum untuk menganalisis transaksi inbreng, termasuk pemeriksaan dokumen tanah, struktur peralihan hak, perjanjian dan dokumen perusahaan, risiko Hak Tanggungan, serta aspek hukum lain yang relevan dengan transaksi Anda.
