Pemerintah menerbitkan Peraturan Presiden Nomor 4 Tahun 2026 tentang Pengendalian Alih Fungsi Lahan Sawah (“Perpres 4/2026”) pada 4 Februari 2026. Peraturan ini menggantikan dan mencabut Perpres Nomor 59 Tahun 2019 tentang Pengendalian Alih Fungsi Lahan Sawah.
Bagi perusahaan yang memiliki, membeli, mengembangkan, atau menggunakan tanah untuk kegiatan usaha, perubahan ini penting diperhatikan. Pemeriksaan status tanah tidak lagi cukup dilakukan berdasarkan sertifikat dan kepemilikan. Status Lahan Sawah yang Dilindungi (LSD) perlu dilihat bersama data pertanahan, tata ruang, Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR), izin, konsesi, serta rencana penggunaan tanah.
Perubahan Utama Perpres 4 Tahun 2026
1. Verifikasi Status Lahan Menjadi Lebih Komprehensif
Salah satu perubahan yang perlu diperhatikan perusahaan terdapat dalam ketentuan mengenai verifikasi data lahan sawah terhadap data pertanahan dan tata ruang.
Pemeriksaan tidak hanya berkaitan dengan hak atas tanah dan perizinan, tetapi juga mencakup informasi seperti:
- hak atas tanah;
- izin;
- konsesi;
- Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR);
- penetapan lokasi;
- alih fungsi lahan; dan
- peruntukan kawasan atau subzona tanaman pangan dalam rencana tata ruang.
Perubahan ini memiliki implikasi praktis bagi perusahaan. Sertifikat tanah membuktikan status hak atas tanah, tetapi tidak dengan sendirinya menjawab apakah tanah tersebut dapat digunakan untuk kegiatan usaha yang direncanakan.
Karena itu, pemeriksaan LSD sebaiknya menjadi bagian dari land due diligence, terutama sebelum perusahaan membeli tanah, mengembangkan proyek, atau mengubah penggunaan tanah.
2. Peta LSD Semakin Terintegrasi dengan Tata Ruang
Perpres 4/2026 memperkuat hubungan antara peta LSD dan dokumen tata ruang. Peta LSD diintegrasikan dalam penetapan kawasan atau lahan pertanian pangan berkelanjutan (LP2B) dalam rencana tata ruang, termasuk ketika dilakukan penyusunan atau revisi rencana tata ruang.
Bagi perusahaan, perubahan ini berarti status tata ruang perlu dipantau secara berkala, khususnya untuk proyek yang memiliki jangka waktu pengembangan panjang.
Perusahaan sebaiknya tidak hanya memeriksa RTRW atau RDTR yang berlaku pada saat transaksi, tetapi juga memperhatikan apakah terdapat proses penyusunan atau revisi rencana tata ruang yang dapat memengaruhi lokasi proyek.
3. Hasil Pemetaan LSD Bertambah
Perpres 4/2026 juga menambahkan keluaran pemetaan LSD, termasuk peta Lahan Sawah terhadap kawasan hutan.
Tambahan informasi spasial tersebut relevan bagi perusahaan yang melakukan pengembangan berbasis tanah karena dapat menjadi bagian dari pemeriksaan awal terhadap karakteristik dan status spasial suatu lokasi.
Dengan demikian, due diligence atas tanah tidak sebaiknya hanya memeriksa dokumen kepemilikan, tetapi juga mencocokkan data pertanahan dengan informasi spasial dan tata ruang yang relevan.
4. Struktur Tim Pengendalian Alih Fungsi Lahan Sawah Berubah
Perpres 4/2026 juga mengubah struktur kelembagaan dalam pengendalian alih fungsi lahan sawah. Salah satu perubahan yang terlihat adalah perubahan ketua Tim Terpadu dari Menteri Koordinator Bidang Perekonomian menjadi Menteri Koordinator Bidang Pangan.
Perubahan kelembagaan ini kemudian ditindaklanjuti melalui Peraturan Menteri Koordinator Bidang Pangan Nomor 2 Tahun 2026 tentang Tata Kerja Tim Terpadu Pengendalian Alih Fungsi Lahan Sawah dan Tim Pelaksana Pengendalian Alih Fungsi Lahan Sawah, yang berlaku sejak 24 April 2026.
Bagi perusahaan, perubahan tersebut menunjukkan bahwa implementasi pengendalian LSD tidak hanya mengalami perubahan pada aspek substansi, tetapi juga pada mekanisme koordinasi antarlembaga.
5. Proses yang Sudah Berjalan Perlu Diperiksa Berdasarkan Ketentuan Peralihan
Perusahaan yang telah mengajukan permohonan sebelum Perpres 4/2026 berlaku perlu memperhatikan Pasal 26 Perpres 4/2026.
Keberadaan proses atau permohonan yang diajukan berdasarkan rezim sebelumnya tidak sebaiknya langsung diasumsikan seluruhnya akan mengikuti ketentuan lama. Perusahaan perlu memeriksa status masing-masing permohonan dan melihat bagaimana ketentuan peralihan diterapkan terhadap proses tersebut.
Karena itu, perusahaan dengan proyek existing sebaiknya melakukan regulatory review terhadap permohonan, rekomendasi, izin, dan proses perubahan penggunaan tanah yang masih berjalan.
Perbandingan Perpres 59/2019 dan Perpres 4/2026
| Aspek | Perpres 59/2019 | Perpres 4/2026 | Implikasi bagi Perusahaan |
|---|---|---|---|
| Ketua Tim Terpadu | Menteri Koordinator Bidang Perekonomian | Menteri Koordinator Bidang Pangan | Struktur koordinasi pemerintah berubah |
| Verifikasi | Data pertanahan dan perizinan | Lebih terperinci, termasuk hak, izin, konsesi, KKPR, dan informasi terkait penetapan lokasi serta tata ruang | Pemeriksaan dokumen proyek perlu lebih komprehensif |
| Hasil pemetaan | Peta LSD hasil verifikasi, peta LSD beririgasi, dan peta lahan cetak sawah | Ditambah informasi peta LSD terhadap kawasan hutan | Pemeriksaan spasial menjadi semakin relevan |
| LSD dan tata ruang | Peta LSD digunakan sebagai bahan dalam penetapan LP2B pada rencana tata ruang | Peta LSD diintegrasikan dalam penetapan kawasan/LP2B pada rencana tata ruang | Risiko tata ruang perlu dipantau |
| Proses yang masih berjalan | Diatur dalam ketentuan peralihan Perpres 59/2019 | Diatur kembali dalam Pasal 26 | Proyek existing perlu ditinjau |
| LSD yang belum terintegrasi | — | Diatur untuk diintegrasikan dengan rencana tata ruang | Perusahaan perlu memantau perubahan tata ruang |
Apa Dampaknya bagi Perusahaan?
Perubahan Perpres 4/2026 membuat pemeriksaan tanah untuk kebutuhan bisnis perlu dilakukan secara lebih menyeluruh.
1. Risiko Akuisisi Tanah
Perusahaan dapat memiliki tanah secara sah berdasarkan sertifikat, tetapi status kepemilikan tidak otomatis berarti seluruh bentuk pemanfaatan tanah tersebut diperbolehkan.
Karena itu, pemeriksaan land due diligence perlu membedakan setidaknya dua hal:
Apakah perusahaan dapat memperoleh hak atas tanah tersebut?
dan
Apakah tanah tersebut dapat digunakan untuk kegiatan yang direncanakan?
Keduanya merupakan pertanyaan hukum yang berbeda.
Jika ditemukan potensi konflik kepemilikan pada tahap pemeriksaan, perusahaan berisiko menghadapi sengketa tanah di kemudian hari.
2. Risiko Tata Ruang dan Perizinan
Ketidaksesuaian antara status LSD, rencana tata ruang, KKPR, izin, dan rencana penggunaan tanah dapat memengaruhi kelayakan suatu proyek.
Risiko tersebut menjadi semakin relevan bagi perusahaan yang melakukan pembangunan fasilitas industri, pergudangan, kawasan komersial, perumahan, atau proyek lain yang membutuhkan pemanfaatan tanah dalam skala besar.
3. Risiko Keterlambatan Proyek
Permasalahan status LSD atau ketidaksesuaian tata ruang dapat memengaruhi proses yang harus dipenuhi sebelum proyek dapat dikembangkan.
Akibatnya, perusahaan berpotensi menghadapi:
- perubahan desain proyek;
- penyesuaian lokasi;
- tambahan biaya kepatuhan;
- keterlambatan pembangunan;
- biaya konsultasi tambahan; atau
- perubahan struktur investasi.
4. Risiko bagi Proyek yang Sudah Berjalan
Perusahaan yang telah memiliki proyek atau permohonan sebelum Perpres 4/2026 berlaku tidak sebaiknya menganggap perubahan regulasi tersebut tidak relevan.
Status permohonan perlu diperiksa berdasarkan ketentuan peralihan dan perkembangan dokumen tata ruang maupun status LSD pada lokasi proyek.
LSD dan LP2B Apakah Sama?
LSD merupakan bagian dari mekanisme pengendalian alih fungsi lahan sawah, sedangkan LP2B merupakan bagian dari rezim perlindungan lahan pertanian pangan berkelanjutan.
Keduanya memang memiliki hubungan erat. Perpres 4/2026 mengatur integrasi peta LSD dalam penetapan kawasan atau LP2B pada rencana tata ruang.
Karena itu, dalam melakukan land due diligence, perusahaan sebaiknya tidak menggunakan pemeriksaan LSD sebagai pengganti pemeriksaan LP2B. Kedua status tersebut perlu diperiksa sesuai konteks proyek.
Checklist LSD untuk Perusahaan
Sebelum membeli atau mengembangkan tanah, perusahaan sebaiknya melakukan pemeriksaan sekurang-kurangnya terhadap:
- Apakah bidang tanah masuk dalam peta LSD?
- Apakah tanah termasuk atau berkaitan dengan LP2B?
- Bagaimana status RTRW dan RDTR pada lokasi?
- Apakah terdapat revisi RTRW atau RDTR yang sedang berjalan?
- Apakah kegiatan yang direncanakan telah sesuai dengan tata ruang?
- Bagaimana status KKPR?
- Apakah terdapat izin, konsesi, atau penetapan lokasi yang relevan?
- Apakah data sertifikat sesuai dengan kondisi spasial dan penggunaan aktual?
- Apakah diperlukan rekomendasi perubahan penggunaan tanah?
- Apakah proyek termasuk dalam ketentuan peralihan Pasal 26?
- Apakah terdapat perubahan kebijakan atau tata ruang yang dapat memengaruhi proyek?
Untuk proses verifikasi dan rekomendasi perubahan penggunaan tanah, perusahaan juga perlu memperhatikan Permen ATR/Kepala BPN No. 2 Tahun 2024, yang mengatur tata cara verifikasi data lahan sawah terhadap data pertanahan dan tata ruang, penetapan peta LSD, rekomendasi perubahan penggunaan tanah, pemantauan, evaluasi, dan pemutakhiran peta LSD. Peraturan tersebut saat ini masih berstatus berlaku.
Apa yang Sebaiknya Dilakukan Perusahaan?
Bagi perusahaan yang akan membeli, mengembangkan, atau mengubah penggunaan tanah, pemeriksaan LSD sebaiknya dilakukan sebelum transaksi dan sebelum keputusan investasi menjadi sulit untuk dibatalkan.
Secara praktis, perusahaan dapat melakukan tiga tahap:
Pertama, pemeriksaan dokumen. Periksa sertifikat, hak atas tanah, izin, KKPR, RTRW, RDTR, status LSD, LP2B, dan dokumen lain yang berkaitan dengan lokasi.
Kedua, pemeriksaan spasial. Cocokkan data dokumen dengan posisi dan kondisi aktual bidang tanah, termasuk informasi tata ruang dan peta LSD.
Ketiga, analisis risiko. Tentukan apakah kegiatan yang direncanakan dapat dilaksanakan, persyaratan apa yang masih harus dipenuhi, serta apakah terdapat risiko perubahan tata ruang atau perubahan status yang dapat memengaruhi proyek.
Dengan pendekatan tersebut, perusahaan tidak hanya mengetahui siapa pemilik tanah, tetapi juga memahami apakah tanah tersebut secara hukum dan tata ruang layak digunakan untuk tujuan investasi yang direncanakan.
Kesimpulan
Perpres No. 4 Tahun 2026 memperkuat pengendalian alih fungsi lahan sawah dan membawa implikasi penting bagi perusahaan yang memiliki atau merencanakan investasi berbasis tanah. Regulasi ini berlaku sejak 4 Februari 2026 dan mencabut Perpres No. 59 Tahun 2019.
Bagi perusahaan, perubahan yang paling penting bukan sekadar pergantian regulasi, tetapi meningkatnya kebutuhan untuk melakukan pemeriksaan tanah secara lintas dokumen dan lintas sistem. Status LSD perlu dianalisis bersama status hak atas tanah, LP2B, RTRW/RDTR, KKPR, izin, konsesi, dan rencana penggunaan tanah.
Karena itu, LSD check sebaiknya menjadi bagian dari land and regulatory due diligence sebelum perusahaan membeli tanah, melakukan pembangunan, atau mengambil keputusan investasi.
Jika perusahaan memiliki proyek existing atau sedang mempertimbangkan akuisisi tanah yang berpotensi berkaitan dengan LSD, pemeriksaan sejak awal dapat membantu mengidentifikasi risiko tata ruang dan penggunaan tanah sebelum risiko tersebut berkembang menjadi hambatan proyek. Segera konsultasikan segala kebutuhan hukum Anda bersama Hukumku.
